La fiscalité française pour les non-résidents : vue d'ensemble
Posséder un bien immobilier en France en tant que non-résident implique une série d'obligations fiscales françaises, indépendamment de votre pays de résidence. La France impose les propriétaires étrangers sur la base de la situation du bien (territorialité), et non de leur domicile fiscal. La plupart des pays européens ont signé des conventions fiscales bilatérales avec la France qui évitent la double imposition, mais cela ne dispense pas de déclarer en France.
Les impôts et taxes auxquels vous êtes potentiellement soumis sont : la taxe foncière (annuelle, obligatoire), la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (annuelle, avec possible majoration), l'impôt sur les revenus locatifs si le bien est loué (déclaration en France), l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) si votre patrimoine immobilier français dépasse 1,3 million d'euros, et l'impôt sur les plus-values immobilières si vous vendez.
La taxe foncière
La taxe foncière est due par tout propriétaire de biens immobiliers en France, résident ou non-résident. Elle est calculée sur la valeur locative cadastrale du bien, multipliée par un taux voté par les collectivités locales. Elle arrive généralement en octobre et doit être payée avant le 15 octobre (ou le 20 octobre pour le paiement en ligne).
Sur la Côte d'Azur, les montants varient selon les communes. À titre indicatif pour 2024 : Cannes : environ 800 € à 2 500 € pour un appartement de 80 à 120 m², Nice : 600 € à 2 000 €, Antibes : 600 € à 1 800 €. Pour une villa de 200 m² avec terrain à Mougins, comptez entre 2 000 € et 5 000 € selon la valeur cadastrale.
La taxe foncière est déductible des revenus fonciers si le bien est loué (voir section revenus locatifs). Elle n'est pas déductible si le bien est uniquement occupé à titre personnel. En tant que non-résident, vous recevez votre avis par courrier à l'adresse française ou pouvez vous inscrire sur le portail impots.gouv.fr pour recevoir les notifications en ligne.
La taxe d'habitation sur les résidences secondaires
Depuis la suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales en 2023, seules les résidences secondaires y sont encore soumises. En tant que non-résident possédant une villa sur la Côte d'Azur que vous n'occupez pas toute l'année, votre bien est classé résidence secondaire et soumis à cette taxe.
Plusieurs communes de la Côte d'Azur ont mis en place une majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, allant de 5 % à 60 % selon la commune (Nice a voté une majoration de 60 % en 2023). Cette majoration est appliquée dans les zones classées "tendues" où la pression immobilière est forte.
La taxe d'habitation sur les résidences secondaires est calculée sur la même valeur locative cadastrale que la taxe foncière. Elle n'est pas déductible des revenus locatifs.
Les revenus locatifs : BIC ou revenus fonciers ?
Si vous louez votre bien sur la Côte d'Azur (location meublée saisonnière via Airbnb/Booking.com, ou location nue longue durée), les revenus doivent être déclarés en France.
**Location meublée** (le cas le plus courant pour la Côte d'Azur) : les revenus sont imposés dans la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Deux régimes possibles :
Micro-BIC : applicable si vos recettes annuelles sont inférieures à 77 700 € (plafond 2024). Un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué. Vous déclarez donc 50 % de vos recettes comme revenu imposable. Simple mais pas toujours optimal.
Régime réel : vous déclarez vos recettes réelles et déduisez toutes les charges réelles (frais de conciergerie, taxe foncière, assurance, travaux, amortissement du bien et du mobilier, intérêts d'emprunt). Ce régime est souvent plus avantageux dès que vos charges réelles dépassent 50 % de vos recettes.
**Location nue longue durée** : revenus imposés dans la catégorie revenus fonciers. Micro-foncier applicable sous 15 000 € de revenus avec abattement de 30 %. Au-delà, régime réel avec déduction des charges.
**Taux d'imposition pour les non-résidents** : les non-résidents sont imposés sur leurs revenus locatifs français à un taux minimum de 20 % (ou 30 % au-delà de 27 478 € de revenus). Des prélèvements sociaux de 17,2 % s'ajoutent, sauf pour les résidents UE/EEE bénéficiant d'une exonération partielle (7,5 % de prélèvement de solidarité à la place des 17,2 %).
SCI vs détention directe : avantages et inconvénients
**La détention directe** est la solution la plus simple administrativement. Vous êtes propriétaire en nom propre. Inconvénients : transmission compliquée (droit de succession français, quotités réservataires), responsabilité personnelle illimitée sur le bien.
**La SCI (Société Civile Immobilière)** est la structure la plus utilisée par les propriétaires étrangers en France. Elle offre plusieurs avantages : facilité de transmission (cession de parts sociales plutôt que vente du bien), optimisation de la succession (vous pouvez donner des parts progressivement à vos enfants via des donations régulières), possibilité d'intégrer plusieurs associés, et dans certains cas une gestion comptable et fiscale optimisée.
Une SCI est soumise à l'impôt sur le revenu (IR) par défaut (transparence fiscale : chaque associé est imposé sur sa quote-part de résultats) ou peut opter pour l'impôt sur les sociétés (IS), ce qui peut être avantageux dans certains schémas patrimoniaux. La SCI doit déposer une déclaration fiscale annuelle (formulaire 2072) et tenir une comptabilité.
Coût de création d'une SCI en France : 1 500 € à 3 000 € (honoraires de notaire et avocat). Coût de gestion annuelle : 500 € à 1 500 € (expert-comptable).
La SCI n'est pas adaptée à toutes les situations. Consultez un notaire et un conseiller fiscal spécialisé en clientèle internationale avant de choisir votre structure de détention.
La déclaration non-résident (formulaire 2042)
Tout non-résident propriétaire en France doit déposer une déclaration d'impôt sur le revenu française (formulaire 2042 + 2042-NR) chaque année, même si le bien n'est pas loué. Si le bien est loué, vous ajoutez le formulaire 2044 (revenus fonciers) ou 2031 (BIC régime réel) selon le cas.
La date limite de dépôt est fixée en mai-juin de chaque année (les non-résidents bénéficient d'un délai supplémentaire par rapport aux résidents). La déclaration peut être faite en ligne sur impots.gouv.fr après création d'un espace personnel.
Si vous n'avez pas encore de numéro fiscal français (numéro SPI), vous devez en demander un auprès du Service des Impôts des Non-Résidents (SINR) à Noisy-le-Grand.
Les conventions fiscales bilatérales
La France a signé des conventions fiscales avec la grande majorité des pays dont sont originaires les acheteurs de la Côte d'Azur. Ces conventions définissent quel pays a le droit d'imposer quels types de revenus, et comment éviter la double imposition.
Principaux cas : Royaume-Uni : convention franco-britannique de 2008. Les revenus immobiliers français sont imposables en France. Vous déclarez aussi en UK mais bénéficiez d'un crédit d'impôt ou d'une exemption selon la nature du revenu. Belgique : convention de 1964 révisée. Les revenus fonciers français sont imposables en France uniquement (exonération en Belgique avec réserve de progressivité). Suède : les revenus immobiliers français sont imposables en France. Crédit d'impôt en Suède. États-Unis : les citoyens américains restent soumis au fisc américain sur leurs revenus mondiaux, mais un crédit d'impôt étranger (Form 1116) permet d'éviter la double imposition.
Dans tous les cas, consultez un conseiller fiscal bi-national avant de structurer votre acquisition ou votre location.
L'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
Si la valeur nette de vos actifs immobiliers en France dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier de l'année, vous êtes soumis à l'IFI. Pour les non-résidents, seuls les actifs immobiliers situés en France sont concernés (contrairement aux résidents fiscaux français qui déclarent leur patrimoine mondial).
Le barème de l'IFI va de 0,5 % à 1,5 % selon la valeur du patrimoine. Un abattement de 30 % s'applique sur la valeur de la résidence principale (si vous avez une résidence principale en France). Les dettes liées au bien (crédit immobilier en cours) sont déductibles sous conditions.
La plus-value immobilière à la vente
Si vous revendez votre bien immobilier français, la plus-value (prix de vente - prix d'achat corrigé des frais d'acquisition et des travaux) est imposable à 19 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total. Des abattements progressifs s'appliquent selon la durée de détention : exonération totale d'IR après 22 ans, exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans.
Pour les ressortissants hors UE, un représentant fiscal doit être désigné pour les cessions supérieures à 150 000 € réalisées par des non-résidents extra-UE.
Notre rôle chez Riviera Luxe Concierge
Nous ne sommes pas fiscalistes, mais nous accompagnons nos clients propriétaires dans la gestion quotidienne de leur bien, y compris les aspects administratifs liés à la location saisonnière : collecte et reversement de la taxe de séjour, déclaration des revenus locatifs, mise en relation avec des experts-comptables et des avocats fiscalistes spécialisés dans la clientèle internationale en Côte d'Azur. Contactez-nous pour en discuter.
