Un quadro normativo sempre più rigido
L'affitto di breve durata in Francia, e in Costa Azzurra in particolare, è soggetto a una regolamentazione crescente dal 2018. La legge ELAN, seguita dalla proposta di legge Le Meur adottata alla fine del 2024, ha notevolmente rafforzato gli obblighi dei proprietari e i poteri di controllo dei comuni. Per i proprietari stranieri che possiedono un immobile ad Antibes, Cannes, Nizza o nei comuni limitrofi, comprendere queste regole è indispensabile per evitare sanzioni fino a 50.000 €.
La registrazione obbligatoria in municipio
Dal 1° gennaio 2024, tutti i comuni delle Alpi Marittime richiedono una registrazione preventiva in municipio per qualsiasi alloggio turistico ammobiliato. La procedura si svolge ora tramite un servizio digitale nazionale istituito dal decreto del 2 dicembre 2024. Il proprietario ottiene un numero di registrazione a 13 caratteri che deve obbligatoriamente figurare su ogni annuncio.
A Cannes, la registrazione è obbligatoria dal 2019 e la città è stata pioniera nei controlli. Il municipio di Cannes dispone di un'unità dedicata che verifica sistematicamente gli annunci online. A Nizza, la registrazione è obbligatoria dal 2020 con un numero specifico rilasciato dalla Direzione dell'Urbanistica. Ad Antibes, la procedura è in vigore dal 2021 con controlli rafforzati dalla metà del 2024.
La mancata registrazione espone il proprietario a una multa fino a 10.000 €. La pubblicazione di un annuncio senza numero di registrazione è punita con una multa di 12.500 € per il proprietario e di 12.500 € per la piattaforma.
La regola dei 120 giorni per le residenze principali
Se il vostro immobile è la vostra residenza principale (ci vivete almeno 8 mesi all'anno), potete affittarlo come alloggio turistico ammobiliato per un massimo di 120 notti all'anno. Oltre tale limite, la piattaforma deve bloccare automaticamente le prenotazioni. Questa regola si applica in tutti i comuni delle Alpi Marittime che hanno implementato il sistema.
Attenzione: se il vostro immobile in Costa Azzurra è una seconda casa, questo limite non si applica. Tuttavia, possono esistere restrizioni specifiche a seconda del comune. A Nizza, ad esempio, il cambio di destinazione d'uso di un immobile residenziale in alloggio turistico ammobiliato è soggetto ad autorizzazione con compensazione : l'obbligo di trasformare un locale commerciale in abitazione in cambio.
La tassa di soggiorno
Chiunque ospiti turisti a pagamento deve riscuotere la tassa di soggiorno e versarla al comune. Le piattaforme come Airbnb e Booking.com riscuotono la tassa automaticamente dal 2019, ma il proprietario resta responsabile della dichiarazione.
Le tariffe variano per comune e classificazione dell'immobile. A Cannes, la tassa di soggiorno per un ammobiliato non classificato è del 5% del prezzo a notte (tetto massimo di 4,00 € per persona per notte). A Nizza, è fissata al 5% con un tetto massimo di 3,22 € per persona per notte. Ad Antibes, l'aliquota è del 5% con un tetto massimo di 4,00 €. Queste tariffe cambiano ogni anno: verificate i baremi attuali sul sito dell'autorità intercomunale competente.
Il certificato energetico (DPE) obbligatorio
Con la legge Le Meur, gli alloggi turistici ammobiliati devono disporre di un certificato di prestazione energetica (DPE). Gli immobili classificati F o G (i cosiddetti "colabrodi termici") saranno progressivamente vietati per l'affitto breve. Il calendario è il seguente: gli immobili classificati G saranno vietati dal 2025, quelli classificati F dal 2028. Per i proprietari di immobili antichi nel centro storico di Antibes, nel quartiere del Suquet a Cannes o nel Vieux-Nice, l'adeguamento energetico può rappresentare un investimento significativo, ma è ineludibile.
Gli obblighi fiscali
I redditi derivanti dall'affitto stagionale ammobiliato sono tassabili. In Francia si applicano due regimi fiscali in base all'ammontare dei ricavi annuali.
Il regime micro-BIC si applica automaticamente se i ricavi non superano 77.700 € all'anno per gli ammobiliati non classificati (deduzione forfettaria del 50%). Per gli immobili classificati, la soglia è di 188.700 € con una deduzione del 71%. La legge finanziaria 2025 ha ridotto la deduzione per gli ammobiliati non classificati al 30% per i ricavi superiori a 15.000 €.
Oltre le soglie, si applica il regime reale con dichiarazione delle spese effettive (interessi del mutuo, lavori, ammortamenti, spese di concierge). Per i proprietari stranieri, la tassazione è soggetta alle convenzioni bilaterali tra la Francia e il loro paese di residenza. Consigliamo di consultare un commercialista specializzato in fiscalità immobiliare in Costa Azzurra.
Sanzioni rafforzate
La legge Le Meur ha notevolmente inasprito le sanzioni. Affitto senza registrazione: fino a 10.000 € di multa. Annuncio senza numero di registrazione: 12.500 € per il proprietario, 12.500 € per la piattaforma. Falsa dichiarazione di residenza principale: 20.000 €. Superamento dei 120 giorni senza autorizzazione: 15.000 €. Cambio di destinazione d'uso non autorizzato (seconde case nelle città interessate): 50.000 € più penale giornaliera fino a 1.000 € per metro quadro.
I comuni di Cannes e Nizza hanno assunto agenti giurati specificamente incaricati di individuare le infrazioni. I controlli si sono moltiplicati dalla fine del 2024.
Come un servizio concierge vi protegge
Di fronte a questa complessità, un servizio concierge professionale costituisce la vostra migliore protezione. In Riviera Luxe Concierge, ci occupiamo di tutte le procedure normative per vostro conto. Gestiamo la registrazione in municipio e il monitoraggio del numero di registrazione, la riscossione e la dichiarazione della tassa di soggiorno, il controllo automatico del limite dei 120 giorni, la verifica della conformità DPE e il monitoraggio normativo permanente per anticipare le evoluzioni.
Il nostro team segue in tempo reale gli sviluppi normativi in ogni comune delle Alpi Marittime e adatta di conseguenza la gestione del vostro immobile. Un proprietario con sede a Londra, Stoccolma o Bruxelles non deve preoccuparsi di queste complessità amministrative francesi: ce ne occupiamo noi.
Conclusione
La regolamentazione Airbnb in Costa Azzurra è più rigida che mai e continuerà a inasprirsi. I comuni delle Alpi Marittime dispongono ormai di strumenti di controllo potenti e non esitano a sanzionare. Per i proprietari stranieri, la non conformità rappresenta un rischio finanziario e legale importante. Affidatevi a professionisti che conoscono il quadro normativo locale.
