La fiscalità francese per i non residenti: panoramica
Possedere un immobile in Francia come non residente comporta una serie di obblighi fiscali francesi, indipendentemente dal paese di residenza. La Francia impone i proprietari stranieri in base alla localizzazione del bene (principio di territorialità), non al loro domicilio fiscale. La maggior parte dei paesi europei ha firmato convenzioni fiscali bilaterali con la Francia che evitano la doppia imposizione, ma ciò non esenta dalla dichiarazione in Francia.
Le imposte e tasse a cui potreste essere soggetti sono: la taxe foncière (annuale, obbligatoria), la taxe d'habitation sulle residenze secondarie (annuale, con possibile maggiorazione), l'imposta sui redditi locativi se l'immobile è affittato (dichiarazione in Francia), l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) se il vostro patrimonio immobiliare francese supera 1,3 milioni di euro, e l'imposta sulle plusvalenze alla vendita.
La taxe foncière
La taxe foncière è dovuta da ogni proprietario di immobili in Francia, residente o non residente. Si calcola sul valore locativo catastale dell'immobile moltiplicato per un'aliquota fissata dagli enti locali. Arriva generalmente in ottobre e deve essere pagata entro il 15 ottobre (o il 20 ottobre per il pagamento online).
In Costa Azzurra, gli importi variano secondo i comuni. A titolo indicativo per il 2024: Cannes: circa 800-2.500 € per un appartamento di 80-120 m², Nizza: 600-2.000 €, Antibes: 600-1.800 €. Per una villa di 200 m² con terreno a Mougins, calcolate tra 2.000 e 5.000 € secondo il valore catastale.
La taxe foncière è deducibile dai redditi locativi se l'immobile è affittato (vedi sezione redditi locativi). Non è deducibile se l'immobile è occupato esclusivamente a titolo personale. Come non residente, ricevete il vostro avviso per posta all'indirizzo francese o potete iscrivervi sul portale impots.gouv.fr per ricevere le notifiche online.
La taxe d'habitation sulle residenze secondarie
Dalla soppressione della taxe d'habitation sulle residenze principali nel 2023, solo le residenze secondarie vi rimangono soggette. Come non residente proprietario di una villa in Costa Azzurra che non occupate tutto l'anno, il vostro immobile è classificato come residenza secondaria e soggetto a questa tassa.
Diversi comuni della Costa Azzurra hanno introdotto una maggiorazione della taxe d'habitation sulle residenze secondarie, che va dal 5% al 60% secondo il comune (Nizza ha votato una maggiorazione del 60% nel 2023). Questa maggiorazione si applica nelle zone classificate "sotto pressione abitativa" (zones tendues).
La taxe d'habitation sulle residenze secondarie si calcola sullo stesso valore locativo catastale della taxe foncière. Non è deducibile dai redditi locativi.
I redditi locativi: BIC o redditi fondiari?
Se affittate il vostro immobile in Costa Azzurra (affitto vacanze ammobiliato tramite Airbnb/Booking.com, o locazione nuda a lungo termine), i redditi devono essere dichiarati in Francia.
**Affitto ammobiliato** (il caso più comune in Costa Azzurra): i redditi sono tassati nella categoria BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Due regimi possibili:
Micro-BIC: applicabile se le vostre entrate annuali sono inferiori a 77.700 € (soglia 2024). Viene applicata una deduzione forfettaria del 50%. Dichiarate quindi il 50% delle vostre entrate come reddito imponibile. Semplice ma non sempre ottimale.
Regime reale: dichiarate le entrate reali e deducete tutte le spese reali (spese di concierge, taxe foncière, assicurazione, lavori, ammortamento dell'immobile e dell'arredamento, interessi sul mutuo). Questo regime è spesso più vantaggioso quando le spese reali superano il 50% delle entrate.
**Locazione nuda a lungo termine**: redditi tassati nella categoria revenus fonciers (redditi fondiari). Regime micro-foncier disponibile per redditi inferiori a 15.000 € con deduzione del 30%. Oltre questa soglia, regime reale.
**Aliquote per i non residenti**: i non residenti sono tassati sui redditi locativi francesi a un'aliquota minima del 20% (o 30% oltre 27.478 € di reddito). Si aggiungono contributi sociali del 17,2%, salvo per i residenti UE/SEE che beneficiano di un'esenzione parziale (7,5% di prelievo di solidarietà al posto del 17,2%).
SCI vs detenzione diretta: vantaggi e svantaggi
**La detenzione diretta** è la soluzione più semplice amministrativamente. Siete proprietari in nome proprio. Svantaggi: successione complicata (diritto di successione francese, quote riservate agli eredi), responsabilità personale illimitata sull'immobile.
**La SCI (Société Civile Immobilière)** è la struttura più utilizzata dai proprietari stranieri in Francia. Offre diversi vantaggi: facilità di trasmissione (cessione di quote sociali piuttosto che vendita dell'immobile), ottimizzazione della successione (potete donare progressive quote ai vostri figli tramite donazioni regolari), possibilità di integrare più soci, e in alcuni casi una gestione contabile e fiscale ottimizzata.
Una SCI è soggetta all'imposta sul reddito (IR) per impostazione predefinita (trasparenza fiscale: ogni socio è tassato sulla propria quota dei risultati) o può optare per l'imposta sulle società (IS), che può essere vantaggioso in alcuni scenari di pianificazione patrimoniale. La SCI deve depositare una dichiarazione fiscale annuale (modulo 2072) e tenere una contabilità.
Costo di creazione di una SCI in Francia: 1.500-3.000 € (onorari notaio e avvocato). Costo di gestione annuale: 500-1.500 € (commercialista).
La SCI non è adatta a tutte le situazioni. Consultate un notaio e un consulente fiscale specializzato in clientela internazionale prima di scegliere la vostra struttura di detenzione.
La dichiarazione non residente (modulo 2042)
Ogni non residente proprietario in Francia deve depositare una dichiarazione dei redditi francese (modulo 2042 + 2042-NR) ogni anno, anche se l'immobile non è affittato. Se l'immobile è affittato, aggiungete il modulo 2044 (redditi fondiari) o 2031 (BIC regime reale) secondo il caso.
Il termine di deposito è fissato a maggio-giugno di ogni anno (i non residenti beneficiano di una proroga rispetto ai residenti). La dichiarazione può essere effettuata online su impots.gouv.fr dopo la creazione di uno spazio personale.
Se non avete ancora un numero fiscale francese (numero SPI), dovete richiederlo presso il Service des Impôts des Non-Résidents (SINR) a Noisy-le-Grand.
Le convenzioni fiscali bilaterali
La Francia ha firmato convenzioni fiscali con la grande maggioranza dei paesi di origine degli acquirenti della Costa Azzurra. Queste convenzioni definiscono quale paese ha il diritto di tassare quali tipi di reddito e come evitare la doppia imposizione.
Casi principali: Regno Unito: convenzione franco-britannica del 2008. I redditi immobiliari francesi sono imponibili in Francia. Dichiarate anche nel Regno Unito ma beneficiate di un credito d'imposta o di un'esenzione secondo la natura del reddito. Belgio: convenzione del 1964 revisionata. I redditi fondiari francesi sono imponibili in Francia unicamente (esenzione in Belgio con riserva di progressività). Svezia: i redditi immobiliari francesi sono imponibili in Francia. Credito d'imposta in Svezia. Stati Uniti: i cittadini americani rimangono soggetti al fisco americano sui redditi mondiali, ma un credito d'imposta estero (Form 1116) evita la doppia imposizione.
In tutti i casi, consultate un consulente fiscale bi-nazionale prima di strutturare la vostra acquisizione o la vostra attività locativa.
L'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
Se il valore netto dei vostri beni immobiliari in Francia supera 1,3 milioni di euro al 1° gennaio dell'anno, siete soggetti all'IFI. Per i non residenti, sono considerati solo i beni situati in Francia (a differenza dei residenti fiscali francesi che dichiarano il patrimonio mondiale).
Il barème dell'IFI va dallo 0,5% all'1,5% secondo il valore del patrimonio. Una deduzione del 30% si applica al valore della residenza principale (se avete una residenza principale in Francia). I debiti legati all'immobile (mutuo in corso) sono deducibili a determinate condizioni.
La plusvalenza immobiliare alla vendita
Se rivendete il vostro immobile in Francia, la plusvalenza (prezzo di vendita - prezzo di acquisto corretto per i costi di acquisizione e i lavori) è imponibile al 19% più il 17,2% di contributi sociali, per un totale del 36,2%. Abbattimenti progressivi si applicano in funzione della durata di detenzione: esenzione totale dall'imposta sul reddito dopo 22 anni di detenzione, esenzione totale dai contributi sociali dopo 30 anni.
Per i non residenti extra-UE, un rappresentante fiscale deve essere designato per le cessioni superiori a 150.000 euro realizzate da non residenti extra-UE.
Il nostro ruolo in Riviera Luxe Concierge
Non siamo fiscalisti, ma accompagniamo i nostri clienti proprietari nella gestione quotidiana del loro immobile, compresi gli aspetti amministrativi legati all'affitto stagionale: riscossione e versamento della tassa di soggiorno, dichiarazione dei redditi locativi, messa in contatto con commercialisti e avvocati fiscalisti specializzati nella clientela internazionale in Costa Azzurra. Contattateci per discuterne.
